Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından açıklanan Mart 2026 verileri, konut satış fiyatları ile kira fiyatları arasındaki farkın giderek daha belirgin hale geldiğini ortaya koyarken, piyasanın iki farklı dinamik üzerinden şekillendiğine işaret ediyor. Konut Fiyat Endeksi’nin aylık bazda %2 artarak 219,7 seviyesine yükselmesi, nominal olarak fiyatların yükselmeye devam ettiğini gösterse de, enflasyon etkisi dikkate alındığında satış fiyatlarının reel bazda %3,4 oranında gerilemesi dikkat çekiyor.

Bu durum, konut piyasasında yatırımcı açısından reel getiri potansiyelinin zayıfladığını ortaya koyarken, fiyat artışlarının alım gücü üzerindeki etkisinin sınırlı kaldığını gösteriyor. Özellikle yüksek enflasyon ortamında fiyatların nominal olarak artmasına rağmen reel olarak gerilemesi, yatırım tercihlerini etkileyebilecek önemli bir unsur olarak öne çıkıyor. Finansman maliyetlerinin yüksek seyretmesi ve krediye erişimde yaşanan zorluklar da talep tarafında yavaşlamaya neden olan faktörler arasında yer alıyor.

Buna karşılık kira piyasasında güçlü bir yükseliş eğilimi dikkat çekiyor. Yeni kiracı kira endeksinin hem nominal hem de reel bazda artış göstermesi, kiralık konut talebinin güçlü kalmaya devam ettiğini ve fiyatların yukarı yönlü baskı altında olduğunu ortaya koyuyor. Özellikle büyükşehirlerde kira artışlarının yüksek seviyelerde seyretmesi, konut piyasasında arz-talep dengesinin kiralar lehine değiştiğini gösteriyor.

İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde kira artışlarının yüksek seviyelerde devam etmesi, özellikle dar ve orta gelirli kesimler açısından konut erişilebilirliğini zorlaştırırken, kiracıların maliyet baskısını artırıyor. Bölgesel veriler incelendiğinde ise doğu illerinde kira artış hızının daha yüksek olduğu görülürken, bu durumun yerel arz sıkıntısı ve talep yoğunluğundan kaynaklandığı değerlendiriliyor. Genel olarak değerlendirildiğinde, konut satış fiyatlarının reel bazda gerilemesine karşın kira fiyatlarının reel olarak artmaya devam etmesi, konut piyasasında yapısal bir dönüşüm yaşandığını ve bu ayrışmanın önümüzdeki dönemde de etkisini sürdürebileceğini gösteriyor.